购物中心运营市场前景及现状分析2023

2023-06-27 12:48:10 来源：百度小 中

购物中心行业市场到底多大?消费基础设施包含购物中心、百货商场、农贸市场等项目，我们看到当下的百货商场与购物中心的边界正在逐渐淡化，因此我们参考大众点评和赢商网数据，以百货商场+购物中心为泛购物中心(后续简称购物中心)，并从供需两侧构建另类数据指标。

购物中心运营行业有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比。购物中心运营行业在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。那么，未来国内购物中心运营行业市场前景及现状如何?

(资料图)

中研普华产业研究院的《2022-2027年中国购物中心运营行业市场深度调研与趋势预测研究报告》分析显示

购物中心运营行业分析

消费基础设施纳入 C-REITs 试点，购物中心、百货商场、农贸市场可发行 REITs。 2023 年 3 月 24 日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 常态化发行相关工作的通知》，明确指出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs”。参考美、日、新加坡等地 REITs 市场，中国或将迎来超千亿市值消费基础设施 REITs 市场。

我国购物中心增速过一倍，一线城市购物中心纷纷上马，二、三线城市也不甘落后，各地购物中心如雨后春笋。从城市选择和商圈进驻上来看，前十年60%的购物中心集中在四个一线城市，购物中心建设这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期，入市占比是一线城市的2倍，进入二线城市购物中心占比超过70%。

购物中心运营市场除传统百货、超市及影院外，购物中心引进主力商家的类型愈加多元化，各类中型业态成为购物中心吸客的新手段，儿童游乐体验馆、家居生活集合店、精品超市成为去传统百超后的新主力商家。

数据显示，目前，最新拟开业时间的购物中心约1200家。而历年全国购物中心年开业率基本在55%上下，但因疫情延迟的项目今年开业概率理应大于历年开业率，所以在疫情稳定前提下，购物中心运营至少能开出700家，新增体量约6000万平方米。

随着年轻消费群体的崛起，年轻人正在成为购物中心的消费主力。因此，如何吸引年轻人成为购物中心行业关注的焦点。

为了吸引年轻人，很多购物中心运营企业都在费尽心思打造新奇潮酷的体验场景。不过，购物中心运营行业在强化体验的同时如何保持消费同步增长，实现体验和消费的平衡，对于很多购物中心来说依然是一大挑战。

全国开业购物中心为157个(体量≥2万平方米)，总体量为1322.19万平方米。从已开业项目的开业时间来看，基本集中在受疫情影响较小的几个月，社会活动逐渐恢复后，开业购物中心运营行业数量和体量呈现增长状态，9月数量和体量均达到前三季度最高。

据不完全统计，全国商场计划开业数量超过1000座。其中华东是重点区域，开业数量达347座，占全国34.22%，购物中心运营行业规模在5-10万平方的商场依旧是主力。从计划开业的城市分布上看，一二线城市依旧是购物中心的集中地。一线城市由于商业设施完善和拿地成本高，计划新开数量开始放缓。

购物中心是实体商业的主体力量，能最大程度反映实体商业的经营现状。受全国消费意愿影响，全国购物中心空置率略高于2018年，达到9.6%。2020年由于受新冠肺炎疫情影响，实体零售商业已受震荡，品牌闭店潮暗涌，购物中心空置率风险持续高位，租金收入下行压力明显。购物中心运营行业消费对经济增长贡献突出，成为拉动经济增长的主要动力。

人均购物中心商业面积已接近日本水平，据赢商网、中国统计局地数据，中国人均购物中心商业面积于 2022 年末达 0.40 平方米/人，接近日本、新加坡、新西兰、英国水平，超过德国同期水平，根据赢商网显示的将于 2023 年开业的各购物中心商业面积，结合全国人口数量，我们计算得中国人均购物中心商业面积将于 2023 年末达 0.47 平方米/人。据国际购物中心协会及澳大利亚购物中心协会数据，国外重点国家中，美国、澳大利亚人均购物中心商业面积较高，分别达 2.15、1.06 平方米/人，日本、新加坡、新西兰等地人均购物中心商业面积相对较低，分别为 0.41、0.54、0.50 平方米/人。

购物中心运营行业市场前景分析

购物中心是连接多种消费场景与消费群体的综合性平台业态，中国连锁经营协会定义购物中心为：“由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划，在一个相对固定的建筑空间或区域内统一运营。”。我们认为，对于购物中心的经营来说，最为核心的是其面向的消费者社群和其自身的商管能力。购物中心所针对的消费者群体的消费能力和消费意愿是未来购物中心发展的基石，而消费意愿随着消费能力的提升会发生消费方向的变化。购物中心自身的商管能力包括其招商、运营两方面，其中招商决定了其所提供的业态能否更好地满足对应消费者群体的消费方向，而运营则是决定了购物中心能否吸引更多的客流、能否提升从客流向销售额的转化比例。

购物中心具备一定的标准性，一线、准一线、二线、三线城市购物中心内各业态的布局比例相对接近。截至 2023 年 3 月末，上述全国 280 个地级市拥有的 7373 个购物中心中，零售、餐饮、休闲娱乐业态随城市能级的提升而呈现占比的差异化，零售业占比随城市能级的提升而逐渐下降，一线城市内的零售业占比为 41.5%，较四线城市下降 3.4 个百分点;而休闲娱乐业态随城市能级的提升而逐渐提升，一线城市的休闲娱乐业占比为 9.2%，较四线城市提升了 1.1 ppts。

更多购物中心运营市场调研消息,可以点击查看中研普华产业研究院的《2022-2027年中国购物中心运营行业市场深度调研与趋势预测研究报告》。

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